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赠送”的地下室存在功能瑕疵 开发商是否担责
2020-05-11 09:23:35 来源: 作者: 【 】 浏览:204次 评论:0

来源: 中国法院网 2020-04-22 15:27

作者:陶然

  【案情】

  2015年8月,宋某与某开发商签订《商品房买卖合同》,合同约定,宋某购买的案涉商品房,建筑面积共150.87平方米,其中套内建筑面积123.29平方米,每平方米价格为7986元,总价款1204847.82元。2017年10月,宋某交纳物业费、装修保证金、代收税金等费用后,领取了所购商品房的钥匙。收房后,宋某发现案涉商品房为一楼,并且赠送了地下室,规划用途为设备间及库房,该地下室屋顶及墙面铺设有公共管道,宋某所购商品房的总价款不包括该地下室。经价格认定局认定,地下室地下室管道占用空间损失13.29立方米,认证价格22526.55元、管道装修费用16911元。为此,宋某诉至法院,要求开发商赔偿上述款项。

  【分歧】

  本案中,“赠送”的地下室存在功能瑕疵,开发商是否担责?对此,存在以下不同意见:

  第一种意见认为,根据《合同法》第一百八十九条“赠与的财产有瑕疵的,赠与人不承担责任”的规定,因宋某所购商品房的总价款不包括地下室,该地下室为开发商赠送宋某使用的,故该地下室铺设有公共管道等功能瑕疵,开发商不应承担责任。

  第二种意见认为,开发商与宋某之间的主体关系是买卖关系而不是赠与关系,开发商”赠送”地下室并非“免费午餐”,属于商品房这一“主标的”的“从标的”,应认定为商业赠与。 当”赠送”地下室存在功能瑕疵,开发商应承担修理、重做、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

  【管析】

  首先,免费赠与合同中赠与财产存在瑕疵,赠与人不担责。赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人,受赠人表示接受赠与的合同。《合同法》第一百八十九条规定:“因赠与人故意或者重大过失致使赠与的财产毁损、灭失的,赠与人应当承担损害赔偿责任”。第一百九十一条规定:“赠与的财产有瑕疵的,赠与人不承担责任。附义务的赠与,赠与的财产有瑕疵的,赠与人在附义务的限度内承担与出卖人相同的责任。赠与人故意不告知瑕疵或保证无瑕疵,造成受赠人损失的,应当承担损害赔偿责任。”因此,免费的赠与合同中,只有赠与人故意或者重大过失致使赠与的财产毁损、灭失的,赠与人应当承担损害赔偿责任。如果仅仅是赠与财产存在瑕疵,赠与人不担责。但本案开发商与宋某之间的主体关系是买卖关系而不是赠与关系,显然不适用上述规定,根据合同法的基本原则,开发商应当对地下室的功能、面积、方位、通风等承担合同约定的义务。

  其次,开发商”赠送”地下室并非“免费午餐”,属于商品房这一“主标的”的“从标的”。商品房买卖中的赠送面积,如果未约定单价,或赠送面积未约定在合同或产权证明中,可以视为附义务、附条件的赠与,此种赠与以商品房买卖合同的成就为前提条件,并非“免费午餐”,否则买受人无权免费获得,属于《消费者权益保护法》中规定的商业赠与范畴,实质仍是买卖行为的一种,属于商品房这一“主标的”的“从标的”。《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对出卖人应当保证的基础设施、公共配套设施都作了相应的规定,从保护消费者权益角度出发,本案开发商”赠送”地下室,应视为商业赠与或者商品房买卖合同的标的物,应适用《解释》相关规定。

  最后,“赠送”地下室存在功能瑕疵,开发商应承担违约责任。根据《消费者权益保护法》、《产品质量法》的相关规定,商业赠与中卖方具有给付合同约定的“主标的”以外的“从标的”(赠品),并保证其质量和功能的义务。当因为赠品的质量问题而对买方造成财产损失时,卖方应就赠品的瑕疵承担产品质量的违约责任。即买方可以主张要求卖方修理、重做、更换、退货、减少价款或者报酬等;因赠品自身缺陷造成人身损害或其他财产损害的,卖方还应就此承担产品质量侵权的法律责任。本案开发商赠与的“地下室”实际上就是前文所述的商业赠与行为,并非“免费午餐”,开发商有义务对其所赠与的标的物承担质量和功能保证责任。当赠与的“地下室”存在功能瑕疵造成宋某损失时(包括地下室管道占用空间损失13.29立方米,认证价格22526.55元、管道装修费用16911元),开发商应对宋某承担违约责任,在上述损失的范围内减少房屋价款。如对宋某造成其他人身及财产损害的,还应承担侵权赔偿责任。

  (作者单位:江西省南昌市西湖区人民法院)

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